观点指数 地方政府代建明确奖惩 本季度政府出台相关代建政策的情况环比上一季度有所减少。期内的相关意见稿跟此前一样，政府投资项目按照一定的投资额鼓励实行项目代建制，并且总投资额金额在各个地方有不同的标准。意见稿提到以项目的结余资金对代建单位实行奖励，对代建企业来说，会有更多做好项目的动力。
三四线代建市场待发掘 一些三四线城市下的县城亦存在不少的住宅开发需求，主要在于县域城镇化水平提高，涌入县城置业的农村人口数量增加。对于代建企业来说，这是可以挖掘的存量空间。此前头部代建企业表示，部分三四线城市的县域项目去化销售水平较高。
业务拓展衍生代建合伙 期内，旭辉建管发布了千帆计划第一阶段的成果回顾，即新增合伙人212位，新签约项目8个。复地管理也发布了外部合伙人的招募海报。总体来看，这种合伙人模式，主要是寻找有资源的合作方。这种合作方式本质上是为了拓展业务，尤其是在越来越激烈的市场竞争中分食代建这块“蛋糕”。
地方政府代建明确奖惩
期内，《湖南省政府投资项目代建制管理办法（征求意见稿）》发布。意见稿中提出，以财政性资金为主要来源、总投资3000万元以上的非经营性政府投资项目，应当实行代建制管理。总投资低于3000万元的非经营性政府投资项目，鼓励实行代建制管理。
值得注意的是，征求意见稿特别明确了奖惩与监督。代建单位未履行概算调整决策及审批程序，造成项目超概算的，超概部分从代建单位的履约担保中赔偿；履约担保不足的，相应扣减代建服务费；代建服务费仍不足的，以代建单位自有资金赔偿。
奖励方面，即项目竣工财务决算审核批准后，决算投资比合同约定投资有节余的，应当按照节余资金5%—10%的比例对代建单位实行奖励，具体在代建合同中约定，奖励开支计入建设成本。
观点指数观察到，本季度关于政府出台相关代建政策环比上一季度有所减少。这个意见稿跟此前一样，政府投资项目按照一定的投资额鼓励实行项目代建制，并且总投资金额在各个地方的标准不尽相同。
不过可以关注到，上述意见稿提到以项目的结余资金对代建单位实行奖励，接近商业代建的奖励操作。对代建企业来说，会有更多做好项目的动力。
商业代建方面，较为常见的是对代建住宅项目的奖励。对于有代建代销需求的委托方来说，项目去化率是关注的重要指标，有些企业会签约去化协议，比如达到项目去化率90%奖励项目总投资额的1%-2%。
三四线代建市场待发掘
报告期内，观点指数重点观察的样本企业中有多家录得新事件动态，一共45件，环比上个季度增加55%。近期代建企业动作较多，如中原建业、旭辉建管，远洋建管、绿城管理和金地管理。
资料来源：公开市场，观点指数整理
具体来看，中原建业的动态主要由于人事变动和资本市场波动。其余四家企业仍以获取项目较多而突出。
值得一提的是，远洋建管签约的项目有酒店、产业园、住宅等项目。总建面最大的项目是长沙山语和悦项目，面积达33万平方米。远洋建管在项目获取上的积极度增加，项目类型也在扩大。
从区域上看，远洋建管主要以京津冀区域的项目为主。这和其他房企类型的代建公司一样，以自身的业务管理半径为基础进行业务拓展。
代建企业开拓业务区域的方向和上个季度提到的观点无异。即许多全国化布局代建的企业会优先选择过去地产业务有深耕优势的城市。也就是利用母公司的品牌、供应链等资源为代建赋能，在母公司建立口碑的地区还可以带动代建企业增加新拓和复订项目。
据观点指数观察，其他区域如东部沿海城市的业态开发空间很大。据观点指数不完全统计，代建新拓项目主要以东部城市为主。该区域城市需求旺盛，背后是人口巨量聚集和城市水平提升，以及旧改所带来的一系列项目建设机会。
其实，一些三四线城市的县城亦存在不少的住宅开发需求，主要是县域城镇化水平提高，涌入县城置业的农村人口数量增加。以广东某个城市为例，在过去的几年中，市里城区的近郊房价下跌近30%，而县域中心城区的近郊房价仅有10%的跌幅，而且价格便宜吸引了不少有求学需求的家庭去县城置业。
对于代建企业来说，这是可以挖掘的存量空间。此前头部代建企业表示，部分三四线城市的县域项目去化销售水平高。
观点指数认为，近年来不少大学生返乡就业，这一群体是未来置业的潜在客群。据麦可思研究院调查报告显示，“z”世代（1995年-2009年出生）大学毕业生就业观更为理性务实，曾经“北上广深”是不少大学毕业生的向往之地，而如今越来越多的毕业生选择回乡就业，非一线城市、基层就业成了他们的新选择。
报告显示，近5年（2018年-2022年）在外地求学的应届本科生毕业半年后返乡就业的比例呈上升趋势。2022届外地求学本科生返乡就业的比例(47%)较2018届(43%)提升了4个百分点。“回乡就业”，不往大城市扎堆，也与各地积极引导大学生回乡就业有关。近年来多地政府已出台了扶持政策，包括从税收、贷款和就业岗位等方面推出优惠措施，吸引在外求学的人才返乡就业创业。
从代建类型上，据观点指数不完全统计，期内样本企业在项目获取上依然呈现出多元化的特点，即项目类型有住宅、酒店、产业园、商场等。
住宅类项目占比达80%，该类型依然是代建企业新拓项目的重要部分。观点指数认为，这类型的业务还需要消化一段时间，主要在于城投托底拿地，需要开工建设变现的项目依旧存在，另外就是出险项目的需求正旺。
不过，上述两种项目要比一般的代建项目更为复杂。由于地方政府的城投企业有自身的流程体系和财务审核标准，所以这类项目会涉及流程效率的问题。代建和城投企业双方在项目介入深度上也存在问题。如果城投企业在项目中干涉过多，代建公司可能难以更好地发挥其专业，提升项目管理水平。纾困项目则需要代建企业积累足够的经验去理清这些项目的风险点才能做好一个项目。
业务拓展衍生的代建合伙
期内，旭辉建管发布了千帆计划第一阶段成果回顾，新增合伙人212位，新签约项目8个。复地管理也发布了外部合伙人的招募海报。
此前，类似的计划有中原建业的城市合伙人机制、绿城管理的“百川计划”，金建管同路人计划以及朗诗管理的城市合伙人。
总的来看，这种合伙人模式，主要是寻找有资源的合作方，合作方式有资源合作、引荐合作、服务合作等。这些合作方式的本质是为了拓展业务，尤其是在越来越激烈的市场竞争中分食代建“蛋糕”。有些企业前期提出招募合伙人，确实取得不少业务订单，但是业务订单量在某个时间节点出现下滑。
发生这样的变动可能是代建企业与合伙人利益分配的问题。两者由于在前期合作中没有充分讨论，权责划分不清晰。在项目的后期出现亏损或者销售超预期的情况下，双方会在损失的承担与超额收益的分配等问题上出现矛盾，最终可能会导致合作中断或终止，然后造成某个时间节点青黄不接的状况。
不过，也有一些大型房企做自己的代建项目。此前，某房企卖掉部分股权换回现金流，企业代建了出售股权的项目，或者实行小股操盘。此种方式最大的好处是减少项目对自身资金的占用，还能赚取代建管理收益。这部分收益是纯技术性的，利润率较可观，而且现金周转快，可以给企业日常经营提供支持。
据观点指数观察，这类房企自身的土地储备量庞大，优质土储也较多。但是基于经营的实际，暂时没有足够的资金支持开发。而引进外部资金，例如出售项目股权，或者只保留极小部分股权，帮助“金主”做项目开发，可以实现共赢。
企业合作方面，期内观点指数重点监测的企业涉及的代建合作动作众多，合作对象包括房企、城投企业、地方政府等。
观点指数观察到，当下代建企业基于与公司主体、地方政府合作的倾向要多于基于项目层面的合作。这说明代建企业想要寻求更多更持久的业务，侧面反映出企业获取新项目的急迫性。
期内不少典型代建企业通过公共资源交易中心中标代建项目，具体来看，有绿城管理、蓝城集团、旭辉建管、华润置地等企业。新“面孔”参与招投标中心的较少。
据观点指数观察，在政府招投标平台获取的新项目中，非住开类的项目更倾向于由地方政府的平台企业去承接，像期内的元宇宙未来世界代建服务项目、同济大学扩建项目以及郑州管城医院等。
观点指数认为，非住开类项目的利润较薄，代建企业缺乏拓展的动力。另一方面，传统住开企业转型做代建，对于其他类型的项目也存在经验不足的现实可能。
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