土地增值税是房地产税负占比最大的税种，计算流程繁琐，扣除项目复杂，各地口径不一......随着土增税台账模块信息采集完成，信息将与金税工程系统同步。项目是否达到清算条件，一目了然。
届时，土增清算申报将成为每一个房企财务必备的专业能力。
为了帮助大家系统掌握土增清算，小金将从基础业务、收入业务、扣除业务、典型业务4方面进行梳理总结分享，记得持续关注哦。
今天分享的是：基础业务-销售费用
一、政策规定：
《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）规定开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
销售费用、管理费用在进行土地增值税清算的时候，不论实际发生数是多少，不论在会计口径与企业所得税口径下实际发生数是多少，均不影响土地增值税的计算，土地增值税扣除是计算扣除。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和(以下简称“建造成本”)的5％以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按建造成本的10％以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除，即按照建造成本的10％以内扣除。
房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（1）（2）项所述两种办法。
二、税负比例:
销售费用是指房企在销售项目过程中发生的各项费用，如广告费、活动推广费，约占销售额的0.5%～2%；销售人员的工资费用，亦包括代理销售的代理费，约占销售额的1%～2%；其他销售费用约占销售额的0.5%～1%。根据对样本房企项目统计，销售费用在项目盈利估算时可简化为按销售收入的2%～5%估算。
好了，今天的分享就到这里啦！下一期我们学习：基础业务-财务费用
土增清算难，但是系统学，也能学会。
大家缺乏的或许是经验、或许是系统学习的机会......
